PROT OVT (Plano Regional de Ordenamento do Território do Oeste e Vale do Tejo)

É possível ampliar habitações/indústria legalmente edificadas em espaço agro-florestal e em terrenos com áreas inferiores a 40.000m2?

As diretrizes 1.2.3, 1.2.3.1 e 1.2.4 do ponto 3, “Normas Específicas de Carácter Territorial”, do Capítulo IV – Normas Orientadoras do PROT-OVT, reportam-se a novas construções. Por outro lado, nos termos da diretriz 1.4 e respetivas alíneas, o PROT-OVT estabelece que os PMOT devem definir parâmetros urbanísticos a aplicar às operações de construção e às de reconstrução, reabilitação e ampliação das construções existentes, de acordo com um conjunto de critérios elencados nas diretrizes 1.4.1, 1.4.2 e 1.4.3.

Daqui se conclui que, apesar de apresentar alguns critérios, o PROT-OVT estipula que a regulamentação para ampliação de construções existentes deve ser assegurada ao nível dos PMOT.

É possível a construção de anexos à habitação em terrenos nas mesmas condições acima descritas?

O PROT-OVT não estabelece normativo para os anexos, nem pretende interferir nesta matéria, que se considera da competência municipal.

É possível a construção de armazéns agrícolas independentemente da área do terreno?

O PROT-OVT trata a matéria armazéns agrícolas nas diretrizes 1.2, 1.2.2 e 1.2.7 do ponto 3, “Normas Específicas de Carácter Territorial”, do Capítulo IV – Normas Orientadoras, nas quais fica explícito que as regras, parâmetros e índices de ocupação do solo para as construções de apoio às atividades agrícolas, pecuárias e florestais, devem ser definidas em PMOT, em função de critérios de contenção da fragmentação da propriedade, tendo por referência a área média dos prédios de cada unidade espacial e tendo em conta os princípios e requisitos definidos nas diretrizes supra citadas.

Em suma, não obstante no PROT-OVT se estabelecerem princípios e requisitos para a construção de armazéns agrícolas, fica explícito que são os PMOT que devem definir as regras de ocupação do solo para este tipo de construções.

Como pode o requerente fazer prova de que é agricultor? Qual o documento?

A qualificação como agricultor, para efeitos de licenciamento de construção de habitação isolada em solo rural, depende da verificação dos requisitos identificados na diretriz 1.2.3. – tema “Qualificação do solo rural” que integra o ponto 3 – “Normas Específicas de Carácter Territorial”, do Capítulo IV – Normas Orientadoras do PROT-OVT. Estes requisitos estabelecem que o requerente seja responsável pela exploração agrícola, proprietário do prédio onde se pretende localizar a habitação e que reúna as condições necessárias para ser classificado como agricultor. A classificação como agricultor não é estática, deduz-se dos regulamentos específicos do setor agrícola aplicáveis à data do requerimento, devendo, por isso, em cada caso, ser atestada por declaração das entidades agrícolas competentes. Para além dos requisitos relativos à prova de que o requerente é agricultor, aplicam-se cumulativamente todos os demais constantes da diretriz 1.2.3., relativos à dimensão mínima do prédio, à inexistência de outra habitação na exploração e de alternativas para a sua localização e aos ónus aplicáveis.

Está definida a área mínima de terreno para construção de edifícios de turismo rural?

O PROT-OVT não define o parâmetro referente à área mínima para a construção de edifícios de turismo rural. Esta matéria é tratada na diretriz 1, do item Outras Tipologias de Turismo em Solo Rural, “Normas Específicas de Carácter Sectorial – Turismo e Lazer”, do Capítulo IV – Normas Orientadoras, que estabelece que os PDM devem identificar as tipologias de turismo em solo rural – entre elas o TER – previstas na legislação do turismo e definir as condições de uso e ocupação do solo para a sua instalação, bem como, estabelecer condicionamentos aos usos incompatíveis nas áreas envolventes. Para além disso, importa sublinhar que, nos termos da legislação do sector, o TER e o TH só podem ser instalados em edifícios existentes, pelo que não se justifica a definição de uma área mínima de parcela para instalação deste tipo de alojamento. Quanto aos hotéis rurais construídos de raiz, o PROT enquadra-os no conceito de hotel isolado (Hi) e define algumas regras e parâmetros para a sua instalação.

Clarificação dos critérios de delimitação dos perímetros urbanos e aglomerados rurais

As orientações e diretrizes referentes à qualificação do solo como urbano ou rural constam do ponto 3.1 – Normas Específicas de Ordenamento do Território, devendo a sua leitura ser articulada com o definido no Anexo II. De modo a responder à dúvida colocada importa sublinhar que a classificação e qualificação do solo a efetuar no âmbito dos PDM deve ter por referência os padrões de ocupação do solo do PROT OVT, detalhando, redelimitando e subdividindo as tipologias identificadas.

Importa ainda relembrar que o item da Classificação e Qualificação do Solo Urbano integra um conjunto de diretrizes a ter em conta aquando da classificação do solo, para além do cumprimento do DR n.º 11/2009, com indicação de requisitos gerais desde logo: a Inserção na rede urbana ou na rede de áreas de atividades económicas do concelho, com base na estratégia de desenvolvimento municipal definida em PDM, fundamentada por uma rede de equipamentos e serviços adequados à respetiva posição hierárquica e função específica; a disponibilidade de infraestruturas básicas completas ou previsão da infra-estruturação no horizonte do plano, em conformidade com o programa de execução e financiamento; a contribuição para a mobilidade sustentável e o respeito pelos critérios de qualificação do solo urbano estabelecidos no anexo II (diretrizes 1.1, a 1.4 do ponto 3.3 das Normas Específicas de Ordenamento do território).

Para além destas diretrizes deve ainda ser tido em consideração os requisitos definidos nas diretrizes 2 e seus subpontos, do capítulo supra referido, acerca da criação de novas áreas urbanas ou expansão das existentes. Por último, deve ainda considerar-se o princípio da reversão do solo urbano em solo rural, nas situações descritas nos subpontos da diretriz 3 do item Classificação e Qualificação do Solo Urbano, das Normas Especificas de Ordenamento do Território. A aplicação destas diretrizes deve ser articulada com o disposto no DR. n.º 11/2009.

No que respeita à qualificação do solo como rural e concretamente à delimitação de aglomerados rurais, devem ter-se em conta os critérios definidos no Anexo II, quadro referente ao solo rural, para além do disposto no DR n.º 11/2009.

Definição da fronteira de “aglomerados rurais e perímetros urbanos”

A fronteira entre os conceitos de aglomerado rural e perímetro urbano está implicitamente relacionada com o cumprimento dos requisitos e critérios expostos no ponto anterior e dependente do cumprimento da estratégia municipal de ordenamento do território e das especificidades de cada município. Quer isto dizer que, para além do cumprimento do disposto no DR n.º 11/2009 e dos requisitos definidos no PROT-OVT, cabe à Câmara Municipal definir claramente a separação entre estes dois conceitos, devendo estar ciente das consequências e responsabilidades da autarquia associadas à discriminação do solo como urbano ou rural.

Esclarecimento sobre regras de ampliação das edificações existentes em espaço rural

Nos termos da diretriz 1.4 e respetivas alíneas do item da Qualificação do solo rural, do ponto 3, “Normas Especificas de Carácter Territorial”, do Capítulo IV – Normas Orientadoras, o PROT-OVT estabelece que os PMOT devem definir parâmetros urbanísticos a aplicar às operações de construção e às de reconstrução, reabilitação e ampliação das construções existentes, de acordo com um conjunto de critérios elencados nas diretrizes 1.4.1, 1.4.2 e 1.4.3.

Daqui se conclui que, apesar de apresentar alguns critérios, o PROT-OVT estipula que a regulamentação para ampliação de construções existentes deve ser assegurada ao nível dos PMOT.

Análise da situação de “destaque” nos aglomerados rurais

O PROT-OVT não discorre sobre a temática dos destaques que se rege por regulamentação própria.
Os aglomerados rurais encontram-se definidos no DR n.º 11/2009 e no PROT-OVT (Anexo II) que os considera núcleos de edificação concentrada em solo rural, correspondendo a um aglomerado populacional com uma designação própria, que inclua dez ou mais fogos, tendo as edificações afastamentos inferiores a 50 m e sem caraterísticas para integrarem o sistema urbano municipal.

O PROT estabelece ainda um conjunto de diretrizes para a definição das regras de ocupação e transformação do uso do solo, a saber:

  • Colmatação do edificado e possibilidade de crescimento restrito;
  • Valorização arquitetónica e cénica do conjunto;
  • Estruturação da malha edificada;
  • Integração paisagística nas formas e escala do relevo;
  • Dotação funcional tendo em conta a dimensão e hierarquia do mesmo;
  • Harmonização de usos e das atividades;
  • Infra-estruturação com sistemas autónomos.

Como instrumento de execução, o PROT-OVT identifica: o Plano de Intervenção em Espaço Rural (PIER); operações avulsas em situação de colmatação e Regulamentos Municipais de Urbanização e Edificação.

Assim, a ocupação e nucleação dos aglomerados rurais, bem como das áreas edificadas dispersas, deve ser regulamentada na revisão do PDM e/ou em PIER, tomando em consideração as orientações e requisitos apontados no PROT para estas topologias de povoamento.

Quais os empreendimentos turísticos a considerar na contabilização para o Limiar de Crescimento da Capacidade de Alojamento

Nas orientações para o Turismo e Lazer constantes do PROT-OVT é referido, expressamente, que o limiar de crescimento da capacidade de alojamento constitui uma referência para o acréscimo de oferta de áreas de solo com fins turísticos e de residência de lazer a estabelecer nos PDM e aplica-se a:

a) Áreas Turísticas Emergentes a Estruturar, excluindo as áreas edificadas e as áreas com projetos já licenciados;
b) Constituição de Núcleos de Desenvolvimento Turístico (NDT);
c) Constituição de Núcleos de Desenvolvimento Económico de Turismo e Lazer (NDE TL);
d) Ampliação de perímetros urbanos dos Núcleos de Turismo e Lazer (NTL).

A capacidade de alojamento turístico dentro das áreas urbanas em vigor e, ainda, das tipologias de TER, TN, TH, Hi e Parques de Campismo e Caravanismo, não integra os limiares de crescimento.

Na adequação do PDM ao PROT terão que se identificar todas as áreas de vocação turística (AVT) do concelho?

Devem ser identificadas todas as AVT consideradas no momento de adaptação ao PROT, consoante a estratégia municipal delineada para o turismo e o ordenamento do território em termos genéricos.

Que metodologia deve ser seguida na delimitação de AVT?

Verifica-se que na delimitação de AVT, alguns municípios equacionam a inclusão da totalidade do território concelhio, enquanto outros restringem os perímetros à localização dos Núcleos de Desenvolvimento Turístico (NDT).

Nenhuma das soluções é compatível com as orientações e as diretrizes do PROT sobre esta matéria. As AVT, em termos teóricos, podem abranger a totalidade do concelho, todavia, com a regulamentação das incompatibilidades de usos, essa situação dificilmente é exequível.

Em que fase do procedimento um projeto estruturante deve ser submetido à avaliação da EMAG para ser considerado NDE TL?

Deve submeter-se à EMAG logo no início do procedimento de licenciamento.

A área de intervenção de um NDE TL pode abranger dois concelhos?

Sim, pode. Todavia, alerta-se para o facto de, eventualmente, ter de ser enquadrado por dois PP ou PU, um para cada concelho.

Os NDE-TL e os T exigem a delimitação prévia de AVT?

Não, apenas os NDT necessitam da prévia identificação de AVT.

As Áreas Turísticas Emergentes a Estruturar quando transpostas para PDM podem integrar solo urbano e rural, ou deverão integrar apenas uma destas categorias?

A transposição do T para PDM assume o conceito de EOT, que no PROT-OVT e no DR n.º 11/2009 está consagrado como solo rural. Contudo, a definição de T prevê que possam integrar áreas urbanas pré-existentes, algumas de residência secundária.

Como se determina a percentagem a aplicar na ampliação de perímetros urbanos dos aglomerados classificados como NTL?

A interpretação da diretriz 2 dos NTL poderá não ser clara, porém deve ter por base o entendimento de que a majoração de ampliação de 10% dos perímetros urbanos visava acolher residência secundária, pelo que se assim se verificar não desconta para o LCA. Por outro lado, a possibilidade de ampliação de 10% a 20% tinha o intuito de concentrar nos NTL alguns empreendimentos turísticos, pelo que, no mínimo 50% da área referente a esta expansão deverá ser afeta a empreendimentos turísticos, cujas camas descontam em 50% para o LCA. No caso, por exemplo, da ampliação do perímetro ser de 16%, deve entender-se que, pelo menos metade deste valor deverá ser afeto a empreendimento turísticos, pelo que 50% das camas previstas nesses empreendimentos descontam para o LCA.

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